土地の相続税評価方法

土地の相続税評価額を算定する方法を解説!

この記事では、土地の相続税評価額を算定する方法をお伝えします。

土地の相続税評価額を算定する流れ

まずは、土地の相続税評価額を算定する流れを確認しておきましょう。

Step1:「路線価図」を検索

まずは、国税庁が公表している路線価図を検索しましょう。インターネットブラウザで路線価図と検索すれば、簡単に見つけられます。

路線価図のページには日本地図が出てくるので、その中からご自身で継承する土地が属するエリアをクリックします。次に具体的な住所を検索すれば、相続する土地に関する路線価図が表示されます。 

参考:路線価図 国税庁

Step2:どの方法で相続税評価額を算定するかを調べる

相続税評価額の算定方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類です。ご自身が相続する土地に関して、どちらの方法で相続税評価額を算定するか調べましょう。

 路線価図では、主に「道路に数字とアルファベットが組み合わさった表記」と「倍率地域と記載された表記」の2種類が表示されます。前者の道路に面した土地ならば「路線価方式」、後者の道路に面した土地ならば「倍率方式」を用います。

Step3:相続税評価額を算定

最後に、いずれかの方法で実際に相続税評価額を算定します。

路線価方式の使い方

次に、路線価方式の使い方をご説明します。

路線価方式の「アルファベット」と「数字」が表すもの

路線価方式を使うにあたっては、路線価図に記載されたアルファベットと数字が非常に重要です。

まずアルファベットは借地権割合を表しています。借地権を持っていない方には関係ないので、基本的には無視しても問題ありません。数字に関しては、路線価(1平方メートルあたりの金額)を意味します。例えば30と表示されていると、1平方メートルあたり30千円 (3万円)の路線価であることを意味します。

路線価方式で相続税評価額を算定するやり方

路線価方式による相続税評価額の算定では、下記の式を用います。

  • 相続税評価額 = 路線価 × 土地の面積

 要するに、路線価に土地の面積をかけるだけです。路線価が50万円で面積が50平方メートルならば、相続税評価額は50×50=2,500万円と算定できます。

ただし、これは、土地の形状や広さをまったく考慮しない路線価図方式となります。土地の形状や広さ次第で相続税評価額を減らすことが可能であるため、実務ではより複雑な算定方法を用います。

 土地の形状や広さを考慮すれば、上記の算定式を使うよりも節税の効果を図ることが可能です。ですが税法に関する深い知識を要するため、プロである税理士に算定してもらうのが不可欠です。

倍率方式の使い方

倍率方式では、下記の式を使って相続税評価額を算定します。 

  • 相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

 見て分かる通り、継承した土地の固定資産税評価額に倍率をかける形となります。固定資産税評価額は、一年おきに自治体から送られる固定資産税納税通知書に記載されています。また倍率は、土地の種類や地域によって変わってきます。

東京都青梅市天瀬町を事例にすると、固定資産税評価額が6,000万円の場合、倍率は1.1倍と定められています。したがって、相続税評価額は6,000万円×1.1=6,600万円です。

まとめ

今回ご紹介したとおり、土地の相続税評価額の算定式はそこまで難しくありません。したがって、最低限の情報と計算式に関する知識があれば誰でも容易に算定できるでしょう。

ただし、実務では、相続税の節税を図るために、土地の広さや形状を加味したより複雑な方法で相続税評価額を算定します。ご自身で用いるのは困難な算定方法となるので、税理士に依頼することをおすすめします。

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